北京土地供应刷新历史最低纪录房价能降么？

发布时间：2016-05-20 来源：中国房地产报

近日，国土资源部、国家发展改革委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015～2020年）》（以下简称《规划》），在严格保护优质耕地和生态环境的前提下，以空间格局优化统领京津冀协同发展各项土地利用任务。

值得注意的是，《规划》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向。根据国土资源部4月14日公布的《国土资源“十三五”规划纲要》勾画出的“京津冀国土空间开发导向示意图”，减量优化区大致分布在北京和天津主城区部分；存量挖潜区主要在北京、天津郊区；增量控制区主要在石家庄、邯郸、邢台、张家口、廊坊等地；适度发展区分布在河北的保定、沧州、衡水、秦皇岛等地。

“北京用地已基本趋于饱和，但外来人口压力仍然较大。此次规划，将京津冀地区各项基本功能细化并体现出来，一方面保障了城市未来重点基础设施用地和公共服务；另一方面，也对环北京地区房地产发展过度火热的投资景象纠偏。”合生创展华北区品牌总监孟祥熙对中国房地产报记者表示。

国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对中国房地产报记者表示，北京等城市严格控制新增建设用地的一个基本前提，是该城市可供开发改造的存量建设用地特别多（包括旧城改造、工业用地改住宅、农村集体建设用地的入市和改造），足以支持未来建设用地需要。

严控新增建设用地加大存量用地挖掘

土地开发强度是衡量地区城市化水平的一个重要指标，也是当前土地利用总体规划中政府实施建设用地总量控制、实现空间结构优化的重要手段。而京津冀地区在发展过程中，北京、天津等城市国土空间开发强度已到30%左右。

数据显示，2002~2012年，京津冀土地开发强度由10.59%增加到13.15%，增长近25%，年均增长近2.2%，超过同期全国建设用地年均增长率1.03%。除衡水、沧州和北京外，其他城市土地开发强度年均增速均超过2%。其中，天津和唐山增幅最高，唐山超过40%，天津为28%。增长建设用地快速扩张背后，是优质耕地和生态空间被占用。同时，我国目前用地方式主要是一种低附加值的产业，单位用地产出较低，控制用地不仅能使企业更集约，更能促使产业从低端走向高端。

京津冀地区内，北京、天津主城区成为须严格控制新增土地增量的减量优化区。

根据《规划》，规划期内，减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升，原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地；而存量挖潜区不宜再进行高强度大规模建设，区域建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构和布局调整为主；增量控制区（石家庄、邯郸、邢台、张家口、廊坊等地）不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地；适度发展区（保定、沧州、衡水、秦皇岛等地）则是承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域，应引导人口产业合理集聚，适度增加区域新增建设用地规模。

《规划》要求按照突出重点、有序投放、优化结构的原则，严格控制新增建设用地；通过全面提升城市功能、严格执行建设项目用地标准、积极引导各类基础设施高效利用，大力提高土地利用效率；通过推进城镇低效用地再开发、盘活农村建设用地、推进工矿废弃地复垦利用，加大存量建设用地挖潜力度。

此外，将从轨道交通、公路网、机场、交通综合枢纽、港口体系等几方面，保障交通一体化发展用地需求。

根据去年底国家发展改革委和交通运输部印发的《京津冀协同发展交通一体化规划》，建成北京、天津、石家庄、唐山、秦皇岛5个全国性综合交通枢纽；新建或改扩建综合客运枢纽，不同运输方式之间换乘时间不超过10分钟。做好首都地区环线通道，连通环绕北京的承德、廊坊、固安、张家口、崇礼等节点城市，缓解北京过境交通压力。

北京“瘦身” 前4月土地出让面积大跌74%

北京已经开始了“瘦身”计划。今年以来，北京土地供应刷新了历史最低纪录。

据中原集团研究中心统计，今年前4个月，北京土地成交规划建筑面积119.31万平方米，比2015年同期跌幅高达74%；土地成交价款同比下跌62.33%。其中，商品房住宅地块仅3宗，分别为朝阳、大兴、门头沟地块，商品房住宅部分的楼面价超过4万元/平方米。

4月12日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。今年北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，相比2015年4600公顷的数量，减少了500公顷。其中新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

北京市国土局相关负责人表示，今年北京市将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

对于2016年土地供应的空间布局问题，供应计划专门提出会“严格落实‘城六区、平原、山区’的区域功能定位”，其中，城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%，平原土地供应量不低于全市土地供应总量的65%，山区土地供应量不高于15%。

在区域划分上，东城区、西城区以棚改为重点，促进人口、社会公共服务功能有序疏解；同时，也会严格落实限制目录要求，城六区中等职业学校教育、高等教育和五环内综合性医疗机构等项目原则上不再供地；重点促进“一绿”城市化，“二绿”城乡一体化，鼓励农村集体经济组织自持产业用地，以适度的产业用地保障留村人口城镇化后的长远发展和生计，以适度的居住用地保障留村人口的宜居条件。

京津冀拿地成本和开发难度加大

随着京津冀一体化的逐步推进，环京地带地价与房价水涨船高。

据中原集团研究中心统计，今年前4个月，天津土地成交面积同比增长10.4%，土地成交金额飙升149.38%；石家庄土地成交面积同比增长80.44%，土地成交金额大涨328.76%；邯郸土地成交面积同比增长31.9%，土地成交金额则大涨165.02%。

此次《规划》“严格控制新增建设用地”的基调，无疑将使得开发商在京津冀拿地环节竞争更为激烈。而同时，加大存量建设用地挖潜力度，包括城中村改造用地、农村集体建设用地的入市和改造，将加大开发商的开发成本和难度。

孟祥熙认为，表面来看，僧多粥少。但实际上，对于能够适应政府政策及步调的企业而言，这次规划反而是机遇。此次用地规划出台后，在理性拿地、合理控制成本等方面对地产企业提出了更高的潜在要求。政府积极引导和提高土地利用效率，促使房企再开发城镇低效用地和农村建设用地、工矿废弃地，保证房企产业升级和资源环境优化，与此同时促进房地产企业发展多元化。

“品牌房企可采用品牌加管理团队的形式获得项目收益，实力弱的房企将会采用诸如联合开发的形式获得竞争力，个别房企将会被兼并或收购。良好的竞争环境更能刺激房地产企业快速发展，促使房企升级自身产品和服务，提升市场竞争力。”孟祥熙进一步表示。

“当前政府主要通过控制土地供应来控制房价不降，但也是有范围的。当政府控制土地到一定程度，人口需求到一定程度后，政府再控制土地供应就没用了，房价就会往下走。”邹晓云表示。

（作者：许倩）

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