国外去库存：那些年都用过什么招儿

发布时间：2016-03-14 来源：中国国土资源报

阅读提示：当前，我国经济增速放缓，多行业面临产品积压及产能过剩，尤其是房地产市场的库存水平处于历史高位，成为全社会关注的焦点。放眼全球，很多国家在经济发展过程中，也曾出现过房价高企、产能过剩的经济结构性失衡。那么，其他国家经济由高速增长到放缓下行的过渡阶段是如何处理其房地产库存压力的呢？

美国：海外投资是去库存的重要帮手

2008年美国金融危机因房地产次级抵押贷款坏账而起，波及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司等，引发连锁反应，导致美国经济衰退，房地产泡沫被挤破，大量库存积压。

为缓解房地产行业的过剩产能，美国财政部和美联储相继出台了积极的扩张性财政政策和货币政策，通过国家调控手段进行经济干预，调整市场秩序。虽然，美国短期内采取的调整措施释放了一些风险，但经济中的不平衡问题尚未根本解决，特别是房地产高库存问题、失业问题和财政赤字问题。

在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。新建私人住宅从2005年的206万套下降到2009年的55万套。房屋价格连续下降，凯斯-希勒（Case-Shiller）房屋价格指数从2005年的高位下降27%，历时7年直到2012年方才企稳。新建住房销售从2005年的128万套，下降到2012年的30万套，降幅达76%。

面对严峻的经济衰退和产能过剩，美国联邦政府和各州及地方政府推出大规模的经济刺激方案以提振美国经济，总结起来就是三个方面：第一就是扩张性的财政政策，美国国会通过了一项规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，通过扩大政府在基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，同时解决就业；通过各种税收减免优惠政策，吸引供给侧结构优化型投资，同时鼓励市场释放需求。第二就是扩张性的货币政策，通过利率杠杆降低融资成本和贷款成本，激发市场活力。第三就是吸引外国人购房，利用外部市场弥补内部市场。

由于美国是一个移民国家，移民指标本身对于世界各国投资客来说具有一定的吸引力。最近，美国总统奥巴马又签署了一项法案，放宽了实施35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。

该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》对外国养老金投资美国房地产时征收的税率，这一措施将为更多的海外投资者打开美国房产投资大门。放开需求限制、降低购房税负，这是美国宏观经济政策中一贯采取的宽进严出政策。虽然外国资本进入时税收减少，但随后的销售税、持有税、出售所得税等非常之多，大多数外国投资者在卖出美国地产时，需缴纳总收益10%的税，以及其他的联邦、州和地方税种。先请国外资本进入美国市场进行投资，把美国经济拉动起来后，美国受益，投资者也得到回报，然后带动的就业岗位以及其他方面税收回报，将远远超过进门设置的税收收入效应。

近年来，来自海外的房产投资已成了金融危机后美国资本流入的主要来源，是美国房地产去库存的重要帮手。美国房地产也深受很多中国投资者的青睐。据全美房地产经纪人协会2015年6月底的报告，截至2015年3月底，中国买家在美国房地产投资上支出了286亿美元，同比增加了30%，其中主要用于购买住宅物业。在住宅地产方面，中国人已是美国房地产最大的海外买家。

俄罗斯：加大社会福利房投资力度

房地产业在俄罗斯国民生产总值中占大约7%。2008年美国的次贷危机引发世界经济衰退，对俄罗斯的房地产市场也产生了消极影响：房地产新开工项目减少，投入使用的住房面积增速减缓，大批建筑企业濒临破产，房价下跌。由于申请贷款难度加大、费用高昂等原因，俄罗斯建筑企业的资金状况迅速恶化，纷纷叫停在建项目或另觅融资渠道。俄罗斯最大房地产集团之一的MIEL集团不得不来到中国寻找金融合作伙伴，谋求拓展融资渠道。

为重振房地产市场，也为了应对经济危机，俄罗斯采用扩张性财税政策以刺激国内需求。一方面，俄罗斯加大了对社会福利房的投资力度。2008年政府从住房公用事业改革促进基金中划拨500亿卢布，用于购买完工程度较高的住宅，从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房。2009年俄罗斯政府下拨250亿卢布专款给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同执行房贷重组计划。将产业政策调整为优先支持实体经济发展，筛选出包括房地产业在内的295家政府优先扶持的大型企业，对其实行融资支持和税收优惠。

这些政策虽然在短时间内发挥了一定的作用，但自2013年开始，俄罗斯经济趋于停滞，国内除莫斯科、卡拉斯诺达尔等一线大城市之外，大多数中小城市的住房市场趋于滞销。流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索，在资金短缺使建筑业“降温”的同时，按揭贷款的高成本也使购买需求下降。

为提振房地产市场，俄罗斯政府出台了住房激励计划，通过授权外经银行向商业银行和企业发放外汇贷款、首次动用外汇储备清偿非国家外债、首次启动主权基金注资商业银行以及修改《自然人存款保险法》等措施，为开发商及买房者提供住房抵押贷款，帮助他们融资，化解流动性不足的风险。根据俄罗斯联邦中央银行的数据，2014年共有629家信用机构提供101.23万笔住房抵押贷款，总额达1.7625万亿卢布，分别比2013年增长22.7％和30.18％。在住房激励计划的刺激下，俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长，一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量。但总体上看，目前俄罗斯的住房二级市场需求量仍然低于供给量，市场仍然是供过于求的情况。在经济弱化、家庭收入增长率下降的背景下，全国范围的实际平均住房价格呈现下降趋势。

日本：建立信托基金支持商业地产

上世纪80年代泡沫经济崩溃，走过了长达十年的房地产低迷及去库存之路，目前，日本的房地产业已经进入了新一轮的可持续发展周期。

20 世纪 80 年代末，日本的房地产上涨速度快，幅度大，很多投机者利用迅速上扬的股票账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的财团，大批财团资金从各个不同的行业汇集到商业地产行业，催生房价快速抬升。最终，由于美国借“广场协议”迫使日元二次升值，摧毁了日本出口导向型工业的根基，在大批日本工业企业纷纷倒闭、股市崩溃的同时，大量租客撤离东京圈，业主因为租客减少而大量抛售房产，日本的楼市价格在短期内断崖式下跌，开启了日本房地产长达十几年的低迷。

在日本房地产行业去产能的10多年里，建筑投资额从1991年的824036亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%；同期城市土地价格指数下跌62.7%，经济发展缓慢。这期间GDP增长几乎没有变化，失业率从1991年的2%上升到2001年的5%，并在接下来的十几年里保持在平均4%的水平。

日本政府在汲取教训和重塑房地产业的过程中，推出了一系列改革措施：第一是大量发行国债，利用国债建设公共配套设施；同时，运用支出调整政策与支出转换政策，恢复房地产业及其他经济部门的活力，提高房地产的附加价值。第二是采用扩张性的货币政策增加流动性，日本央行大幅度提高贴现率，从1989年的3.25%提高到1990年的6%；同时，大幅降低利率，并通过多轮降息，最后以零利率来推行量化宽松政策。第三是调整市场结构、缓解供需矛盾。一方面放宽限购，鼓励市民贷款购房，另一方面帮助开发商建立了房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助。第四是调整行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短建筑方案审批周期，鼓励引导环保节能建材的普及使用。

实践证明，这些改革措施的实施为日本的房地产市场吸引到了资金，也降低了市民购房的门槛。经过长达10多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步消化，经济逐步企稳回升。

其他国家的去库存之路

20世纪70年代以来，欧洲工业化国家的房地产市场大致经历了四轮周期。

第一轮周期是上世纪70年代初期至80 年代中期。此时各国出现较为严重的通货膨胀，房地产作一种投资保值工具，促成了1973年和1979年的全球房地产市场繁荣。后来，各国为控制通货膨胀实行紧缩性货币政策，促使房价回落，直至价格跌入谷底。

第二轮周期是从上个世纪80年代中期到90年代中期。此时抵押贷款市场管制的放松推动了全球房地产价格的大幅上升。1989年柏林墙倒塌后，东欧的移民不断涌入，驱动西欧国家的房价上涨。1991年前后，房价达到峰值，随后实际房价进入下降周期。

第三轮周期，是从上世纪90年代中期到2007年美国次贷危机之前。如果从各国房价上涨的起始日期算起，到 2005 年末，爱尔兰的实际房价累计上涨265%，荷兰上涨 194%，挪威上涨 142%，英国上涨 140%，丹麦上涨 134%，西班牙上涨 130%，瑞典上涨 91%，法国上涨 90%，意大利上涨 54%，芬兰上涨 50%，导致欧洲的房地产市场出现了大量泡沫。

第四轮周期是从2008年至今，受美国次贷危机影响，欧洲房地产泡沫破裂，导致欧洲暴发大规模金融危机，并在2009年逐渐转换为主权债务危机，房地产市场也陷入了低迷。为了减少房地产库存，欧盟采取了量化宽松的扩张性货币政策增加流动性，减少抵押贷款融资的诸多限制，强化金融产品的创新与开发，并对金融监管体系进行了改革。欧盟各国央行采取了如下措施：对金融机构注入国家资本；为金融债（金融机构的债券，区别于企业债）的发行提供政府保证；提高存款保险金额的上限；金融机构大规模国有化；停止债券的时价计算和公布；欧洲央行扩大了担保证券的范围，给金融机构提供了大量的流动性。通过以上措施，保全了欧洲大部分大型综合金融机构，稳定了金融市场，从而帮助欧洲的房地产市场逐步企稳复苏。

2008年美国金融危机对澳大利亚经济的冲击也较为明显。很多人因失业而无法支付房租及房贷，导致房地产市场危机升级。对此，澳大利亚联邦政府与四大银行联手出台“救市”措施：第一是银行放宽了贷款和债务的还款条件，将失业者的房贷还贷期限向后延长了12 个月。第二是抵押贷款机构纷纷采取信贷配给制，下调贷款比例。澳大利亚联邦银行等均将最高贷款比例即房产价值的95%调低至90%，为银行和借款人提供了更多的缓冲区间，降低借款人因房价下跌而进入负资产的风险性。

墨西哥银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，以此来抑制高价房的开发；而对于中低价位的房地产项目，则以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款，以此增加市场上中低价位住房的供应量。

延伸思考

去库存，最终还得靠市场

从国外房地产行业去库存的经验来看，方法主要有两种：其一，差别化的货币政策与扩张性的财政政策相互配合，利用金融、财政、税收等调控方法，通过利率渠道与信贷渠道来刺激市场，促进商品房销售，从而达到房地产市场去库存目的；其二，吸引海外投资，制定相应的移民优惠政策，利用外部经济资源弥补内部经济失衡，使房地产市场国际化。

但是，应该看到，在房地产去库存方面，我国与世界各国从管理体制到基本国情都存在较大差异。首先，世界各国房地产市场的管理体制不同，国外大多是土地私有制市场经济国家，而我国的土地管理基础是土地公有、用途管制。其次，房地产业在欧美发达国家均不是支柱性产业，美国的房地产业对国民生产总值的贡献率只有1%左右，且开发商的行业平均利润也只有不足20%，而房地产业在我国是国民经济的支柱性产业，受区域经济基本面的影响较大，与国外有较大差异。再次，房地产市场对于货币政策的传导机制本身也存在时滞性、J曲线及区域差别。因此，房地产去库存是一个多因素影响下牵一发而动全身的系统性复杂问题，在这个世界性难题上，我国的“后起者优势”不明显。迄今为止国外采取的一揽子金融财税政策，量化宽松也好，吸引外资也罢，基本上都是围绕着对消费需求侧的刺激，不仅是治标不治本，而且还容易矫枉过正，陷入恶性循环。因此，我国房地产去库存化，既要强调在刺激消费上使力，更要在供给侧发力；既要强调政策宏观调控、金融严格监管、政府有序引导，又要重视在供给侧优化产业结构和产品层次，让市场在资源配置上发挥决定性作用。

政府方面，中央经济工作会议提出了一系列房地产去库存化的应对政策。在需求侧，松绑房地产调控政策，加快农民工市民化，落实户籍制度改革，建立购租并举的住房制度等，激发有效需求。在供给侧，加强金融监管力度，根据一线城市、二线城市及三四线城市的不同情况，采取差别化的土地供给政策，控制中高档、别墅及大户型、低密度住宅开发数量，扩大与城镇普通居民购买能力相适应的中低档住宅供应量，在融资等方面加大对优质企业支持力度。

同时，我们也应该看到，国外房地产业走出低迷，都不是单纯依靠国家政策调整，而是在政策引导和金融监管的基础之上，依靠市场机制，发挥社会单元的个体活力。因此，解决房地产库存问题，政策只是辅助，最终还得依靠市场供给载体发挥主观能动性，依靠房地产开发商转变经营方式，优化产品结构和服务质量。

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