去库存需要因地制宜

发布时间：2016-02-16 来源：国家信息中心经济预测部《宏观政策动向》2016年第5期

新世纪以来，中国房地产伴随着城镇化和住房商品化的快速发展而发展，房地产开发总量不断快速增长，房价不断攀升，房地产市场创造了极大的需求，成为新世纪以来中国高增长的巨大拉动力量。但随着我国经济进入新常态，经济增速放缓，房地产市场的供求关系也在发生重大变化，房地产销售面积累计同比增长率出现趋势性的下降，房地产库存不断增加，表明中国房地产市场整体上供给大于有效需求，而这种供需的不均衡在地区上差异越来越大，化解房地产库存成为2016年中央经济社会发展五大任务之一。

一、我国当前房地产库存现状

“去库存”成为当前房地产市场最热的词汇，也是国家重要任务之一。而事实上对于房地产市场的“库存”并没有一个统一的标准，也就是没有人指出房地产库存究竟多少是合适的。归纳起来，库存主要有三种计算方法。第一种库存计算方法，也就是一般人理解，房地产库存就是指建好的房子没有销售出去，也就是商品房待售面积，如果这样算，2015年底我国的商品房待售面积为71853万平方米。由于2015年的销售面积为128494．966万平方米，按照这样的销售速度，现有库存只需要6．72个月就可以销售完毕，这显然不值得中央的担忧。第二种库存计算方法是指在建的施工面积。截至2015年底在建施工面积为735693．3687万平方米，即使按照2013年销售高峰的需求计算，这部分库存需要5．64年消化。当然，如果考虑一部分在建房屋是期房，已经销售出去，则去库存时间会低于5．64年。第三种是目前比较认同的库存计算方法，就是以一段时间的新开工面积减去销售面积来计算库存面积。从2000—2015年的数据可以看出，我国房地产新开工面积减去销售面积差额为556599．92万平米，如果按照最新三年的销售面积均值计算去库存周期，得到结果是4．4，即从2000年以来我国形成的库存住房还需要4．4年才能消化完。虽然目前对于合理的楼市去库存周期没有统一的标准，但可以商品房建造周期来衡量，这一数据显然是偏高的。如果再考虑待开发土地面积，住房库存还会增加。当然4．4年这一数据是根据全国来计算的，实际我国当前的房地产市场具有极强的区域性差异，对很多一二线城市和地区而言，房地产去库存的压力并没有那么大。压力比较大和去库存周期比较长的都是一些人口流入缓慢的三四线城市。

二、房地产去库存迫在眉睫

早2014年7月11日住建部城乡建设工作会议上，新任住建部部长陈政高对完善房地产政策提出了三点落实意见，排在首位的就是“千方百计去库存”，这应该算上层首次提出楼市“去库存”。从那时起“去库存”就取代“调房价”，成为楼市的新主题。随后的一年多来，为了“去库存”，采取了很多措施，比如退出包括限购在内的行政干预、降低税费、提高杠杆，再比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等。这些措施确实取得一定的效果，在一些一线城市甚至重现房价暴涨局面，但是，全国的房地产库存仍然快速上升，尤其是三四线城市，在诸多利好政策下去库存的效果并不好。严重的房地产库存已经成为中国经济的潜在风险点，因此，2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。12月21日闭幕的中央经济工作会议更是明确将“去库存”纳入2016年五大经济任务之一，并提出将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段。可见，去库存已经被上升到相当高的高度。

众所周知，房地产市场是一个资本密集型的市场，楼市的高库存给金融体系带来巨大风险。我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本都以不动产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。2012年上半年，全国银行业贷款不良率为0．94％，2013年略有增长，2014年以来开始加速增长，至2015年前三季度达1．59％。银行的不良贷款率上升虽然不全是房地产市场造成的，但是显然与资本密集型的房地产行业关系密切，而且库存严重加剧很多中小房地产企业的破产，从而形成大量呆坏账。

三、去库存路径分析

对于当前楼市库存的严重性社会各界没有异议，但是对于如何去库存目前很难有统一且可行的应对之策。目前从中央和一些学者的主要观点来看，去库存主要有以下一些途径：

第一，通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化，提升中国城镇化进程。但是，这一途径的问题有三。首先，很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业，他们即使买房更希望在一二线城市，而需要加大去库存的是广大三四线城市。其次，很多有支付能力的农民工确实有购房需要，但是缺乏将其转化为现实购买力的手段，因为很多有购买能力的已经购买，而现在很多面对高房价，很多很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，这种按揭也会具有一定的风险。最后，就是快速的农民市民化必然会带来比农村人口更高的社会保障需求，对已经缺乏土地收益的地方财政提出严重的挑战。

第二，比较认同的去库存路径是扩大政府购买。也就是打通政府的保障性住房市场与商品房市场之间转化的通道。包括由政府提供的棚改安置房、公租房和租赁等都通过货币化安置方式进行，由政府给予享受保障的居民一次性货币补贴，由居民自己去购买商品房，或者是政府收购存量商品房作为保障性住房。这是比较现实、也比较理想的一种去库存方式，由政府去与开发商进行议价，不但加快去库存，也有利于降价，更有利于减少重复建设带来的资源浪费。但是，这种去库存的数量非常有限，而且对于库存严重的三四线城市而言作用非常有限。

第三，降房价去库存。这种想法显然只是一种理论思维，认为价格降低，需求会增加，但是事实上商品房市场跟一般商品市场显然不一样，人们的购买行为往往跟股市相似，买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期会进一步降低购房需求。实际上，政府在统一购买保障性住房的情况下与房地产商协商价格，以及开发商对于团购进行的降价往往效果更好。

第四，取消限购和发展租赁市场去库存。虽然租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用，但是我们必须清醒认识到租赁市场在一二线往往需求更大，在广大三四线城市租赁市场规模并不大。而取消限购实际对于很多三四线城市早已实施了，对于人口流入速度较快，环境承载压力大的一线城市，限购显然暂时不可能取消。

另外，现在比较一致的看法就是，要去库存必须大力放松房地产信贷等相关政策，诸如降低首付比例、继续降息等等。但是，如果不考虑房地产库存的地区差异，在房地产诸多长效机制还没建立起来前，以去库存为理由全面放松调控，就会助长房地产市场的投机行为。当前，深圳房价的飙升显然不全是刚需的拉动，很大程度上就是跟宽松政策下导致中介的疯狂炒房有关，特别是合伙或众筹炒房，所以导致2015年深圳的住房贷款突破6000亿元，以全国百分之一的人口，占据了约5％的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。正因为如此，2016年初在深四大国有银行纷纷收紧了对中介人员的房贷。

四、去库存政策建议

显然，针对当前房地产区域差异较大的特征，不应该采取一刀切的去库存政策，应该根据各市、县，甚至各楼盘库存状况，实施精准去库存。

首先，从中央到地方必须理清去库存思路。去库存不是为开发商兜底，更不是赤裸裸救市。去库存类似于工业的去产能，是我国当前经济改革的重要内容之一，目的也是优化经济结构，提质增效。去库存的主要手段是通过市场，而非行政手段，政府在去库存过程中的主要作用是信息收集及发布，政策支持和市场服务等，引导房地产市场平稳着陆。去库存是一项十分紧迫又持久的工作，各个地方政府要意识到去库存的深刻意义，要积极、稳妥、有序地发挥有形之手作用推进去库存，不要再打“土地财政”的主意。同时，我们也必须清醒意识到，很多去库存措施是不会有“立竿见影”的效果。特别是在一些经济内生动力、人口聚集能力、居民支付能力不足的中小城市，楼市的库存消化有待于产业的发展、配套设施的完善、功能布局的优化等，住房需求需要逐步培育。

其次，各地应该摸清楼市库存状况。去库存的第一步就是应该摸清楼市家底，搞清区域内库存数量、库存结构、库存的地段分布、库存商品房的开发主体等信息，只有对库存状况的精准把握，才能做到“有的放矢”，各市、县根据实际制定政策时，才能按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，实施精准去库存。而且，在存量消化工作没有完成之前，尤其要严控新库存的增加。

第三，促进中小城市经济发展。当前，房地产去库存压力最大的是广大的三四线城市，这些城市的低房价相对于一、二线城市是重要的产业竞争优势，但是由于这些城市的基础设施和医疗、教育等生活配套条件落后，导致产业发展缓慢，就业难度大，使农村人口就近转移的优势无法发挥。一些城市城镇化规划的人口增速不但无法实现，甚至还出现人口流失。我国当前体制下资源配置严重依赖于行政权力，导致空间布局的畸形化，使大城市越来越大，城市病日益严重，小城市却得不到应有的发展，甚至造成小城市的萧条和空心化。应通过政策、税收和资金支持三四线城市经济发展，提高这些城镇吸纳“新市民”的能力，既化解这些城市房地产库存压力，又化解大城市的人口和环境压力。

第四，加强经济社会改革。其实我国当前的房地产库存问题，很大程度上与我国经济及社会体制具有极大关系，二元经济体制导致的要素市场还不能自由充分流动，因此，除了那些特大城市外，继续加快户籍制度及与其相关的社会保障制度改革，让农民工不但进城落户更容易，在各个城市之间的流动也更容易。加快住房公积金制度改革，把农民工、个体户纳入公积金管理当中。发挥财政政策作用，通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房。加快推进农村土地产权制度改革，让农民从土地流转中获得更多的土地收益，增加农民的购买力。在税收制度上，应对先买后卖的情况只对面积增加部分征税，可先征后退，降低改善型需求的交易成本，促进城镇改善性需求的增加。

第五，助推房地产企业之间的并购。对于当前经济社会而言，去库存显然只是手段，目的是降低高库存对金融和经济体系带来的风险。而本轮房地产市场变化中最容易遭遇危机的显然是高库存的房企，因此中央从房地产行业供给的角度进行调控，鼓励房企降低房价和兼并重组，这样将会加大房地产行业集中度，有利于提高对风险的承受能力。

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